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생활정보

달라지는 주택청약 제도
2006-03-23 조회 6,466 댓글 0

부동산시장을 떠들썩하게 만든 판교 청약이 코앞으로 다가 오면서 분양시장이 활기를 되찾고 있습니다. 판교뿐만이 아니라 올 봄 3~5 월에는 전국에서 총 16 만 6 천여 가구가 새롭게 공급될 예정이라고 합니다.

판교신도시는 전매제한 등의 갖가지 규제가 더해지기는 했지만 뛰어난 입지를 감안할 때 향후 가장 유망한 곳으로 전문가들은 꼽고 있습니다. 하지만 무주택우선순위자가 아니라면 판교에 당첨되는 것은 복권당첨만큼 어려울 것으로 보여집니다. 그렇기 때문에 판교뿐만이 아니라 올해와 내년 등에 분양물량이 쏟아지는 다른 신도시지역에도 관심을 기울여야 합니다.

아파트 공급 계획을 꼼꼼히 체크해 보고, 장기적인 안목으로 적절한 청약전략을 세우는 것이 실수요자들을 위한 가장 현명한 방법입니다.

특히 정부가 저소득 무주택자들을 위해 청약제도에 대해서 전면적인 개편을 할 예정이라고 합니다. 따라서 청약예금이나 부금 , 저축통장을 가지고 있는 무주택자라면 정부가 향후 변경 예정인 청약제도에 대해서 미리미리 내용을 파악하고 준비하는 것이 더욱 중요할 것입니다.

청약제도 개편은 분양시장에도 큰 변화를 가져 올 것으로 보이므로 항상 부동산정책과 부동산시장의 동향에 관심을 갖고 살펴 보는 습관이 필요합니다.

정부가 지난 28 년간 이어져 오던 청약제도를 근본적으로 개선하기로 하면서 향후 분양시장에 큰 변화가 예상되고 있습니다.

주요 골자를 보면 우선 저축 , 예금 , 부금으로 나누어진 로또식 추첨방식을 가점제로 전환 , 가구원 , 소득에 따라 분양기회를 차등 적용해 무주택자의 내집 마련 기회를 확대하고 , 3 자녀 이상 가구를 특별공급대상에 넣는다는 내용입니다.

정부는 이 같은 방안을 6 월 중에 확정하고 단계적으로 시행한다는 방침이지만 청약통장 가입자수가 700 만명에 달해 시행시기 , 방법을 놓고 논란이 예상되고 있습니다.

청약통장 가입자들은 달라지는 청약제도에 대한 정확한 내용을 파악하고 있어야만 자신에게 맞는 청약전략을 짤 수 있을 것입니다.

▶ 가점제로 전환
기존의 추첨제로 청약당첨자를 뽑는 방식에서 가점제로 전환하게 됩니다. 현재는 청약자격자, 즉 임대 또는 공공분양에 참여할 수 있는 청약저축이나 민영주택 분양에 참여하는 예금이나 부금 가입자들이 동일 순위 내에서 무작위 추첨하는 방식으로 주택을 분양하고 있습니다. 그러나 이런 당첨자 방식은 제도 자체가 복권처럼 운에 지나치게 좌우된다는 지적을 받아 왔습니다.

이에 따라 정부는 가구주의 연령이나 가구 구성원수, 무주택기간 등에 따라 가중치를 부여하고 이를 합산한 종합점수로 당첨자를 결정하는 방식으로 제도를 개편하기로 했습니다.

가구주의 나이와 가족수가 많고 무주택기간이 긴 청약자일수록 당첨기회는 높아지고, 반면 나이가 어리고 핵가족인 청년층의 당첨 가능성은 크게 낮아지게 되는 것입니다.

가점 항목과 가중치는 25.7 평을 기준으로 이하와 초과 주택으로 구분해 적정한 규모의 주택이 필요한 계층에게 돌아갈 수 있도록 한다는 방침입니다.

전용면적 25.7 평 이하 중소형은 무주택 기간, 가주주 연령 등 가점제로만 당첨자를 선정하지만, 채권입찰제가 적용되는 25.7 평 초과 중대형은 먼저 채권입찰금액에 따라 당첨자를 정하고 채권입찰금액이 같은 경우에만 가점제로 결정합니다.

이 가점항목에 소득을 포함하는 방안은 자영업자 등에 대한 소득을 파악할 수 있는 시스템이 갖춰지는 시점에 적용될 전망입니다. 가점제는 기존 700 만 청약예금, 부금 가입자들의 기득권을 감안해 당분간 유예기간을 거쳐 내년 중 시행될 가능성이 높습니다.

▶ 무주택자 청약기회 확대
가점제와 함께 앞으로 국가나 지자체가 개발하는 공공택지 내 중소형주택은 앞으로는 무주택자에게 전량 공급될 예정입니다. 현재는 75% 의 물량만 무주택자에게 우선 공급되고 공공택지 내 민간 분양아파트는 유주택자도 신청이 가능했습니다.

중소형 주택의 기준을 현재처럼 전용면적 25.7 평 이하로 할지는 향후 연구결과와 여론수렴 등을 통해 결정될 예정입니다. 이 결과에 따라 민간분양 아파트의 무주택자 공급분은 18 평 이하로 한정도리 가능성도 있습니다.

무주택자의 기준도 바뀌게 됩니다. 지금은 소형 다세대주택 등 초소형 주택소유자도 유주택자로 분류되어 집을 넓히거나 청약을 받는데 상대적으로 불이익을 받았습니다 . 그러나 정부는 앞으로 초소형주택 소유자를 무주택자로 간주해 초소형주택의 기준을 다시 마련했습니다.

초소형 주택보유자 무주택자 간주 기준은 주택 공시가격 ( 현재 시세의 80% 수준 ) 기준으로 서울 5,000 만원, 광역시 3,500 만원 ~4,000 만원, 기타 시도 2,500 만원 ~3,000 만원인 경우입니다.

가점 항목과 가중치는 전용면적 25.7 평을 기준으로 이하와 초과 주택으로 구분해 적정한 규모의 주택이 필요한 계층에게 돌아갈 수 있도록 한다는 방침입니다.

여기에 추가적으로 무주택자들의 청약기회를 대폭 확대해서 가점제와 함께 국가나 지방자치단체가 개발하는 공공택지 내 중소형 주택을 앞으로는 무주택자에게 전량 공급하는 방안이 검토됩니다.

☞ 유쥬택자도 공공택지 내 중소형주택 청약은 가능
위에서 말한 무주택자 우선 공급방안은 무주택자만 청약을 할 수 있는 것이 아니라 ‘ 청약 우선권 ' 을 주는 것이라고 할 수 있습니다. 즉 무주택자에게 더 많은 기회를 준다는 내용이지 무주택자만 청약할 수 있는 것은 아니라는 것입니다.

가점제는 기존 700 만 청약예금, 부금 가입자들의 기득권을 감안해 당분간 유예기간을 거쳐 내년 중 시행될 가능성이 높습니다. 따라서 지금부터 정부의 제도변경에 대한 발표나 시장동향에 대해서 늘 관심을 갖고 지켜 볼 필요가 있습니다.

☞ 수억대 전세자는 유주택자로 간주
집을 소유하지 않은 사람이라도 수억 원짜리 집에 전세를 사는 무주택자는 사실상 유주택자로 간주될 가능성이 높습니다 . 고소득 무주택자와 억대 전세자는 저소득 무주택자와 구분해야 한다는 견해입니다.

즉 강남의 2 억 원짜리 전세아파트 입주자와 강북의 수십만 원짜리 월세 아파트 입주자를 동등한 위치로 볼 수 없다는 것입니다 . 이런 현실적인 차이를 고려한 청약제도 개편이 필요하다는 이야기입니다.

건설교통부에 의하면 소득수준과 주거형태 등을 고려해 고소득 무주택자와 억대 전세자의 경우 당첨자 선정 때 결정적인 기준이 될 가점제 산정 과정에서 불이익을 주어 사실상 청약을 제한하는 방안을 검토 중에 있습니다.

이 때 여러 가점 항목 중 소득부문의 가점 가중치를 높이는 것을 크게 고려하고 있다고 합니다. 하지만 이 경우 가장 중요한 것은 정확한 소득파악이라고 할 수 있는데, 이런 문제점들 때문에 시행시기 등을 놓고 적지 않은 문제들이 있을 것으로 보입니다 .

▶ 다자녀 가구 집장만 유리
건설교통부는 저출산 문제를 해소, 지원하는 차원에서 자녀를 셋 이상 둔 가구를 국가유공자, 장애인 등과 같이 특별분양대상에 포함시키기로 했습니다.

특별분양제도는 공공택지 내 국민주택과 민영주택이 대상으로 분양물량의 10% 를 국가유공자, 철거주택 소유자, 북한 이탈주민 등에게 우선공급하는 제도입니다. 이로써 다자녀 가구의 내 집 마련의 기회가 훨씬 커지게 되는 것입니다.

건설교통부는 6 월 이전에 주택공급규칙을 개정, 마무리하고 이를 시행할 예정입니다. 우선적으로 공공택지 내 분양주택을 대상으로 하고, 추후 민영주택까지 그 범위를 확대해 나가기로 했습니다.

분양물량의 10% 라고 하면 분양 가구수가 1 천 가구일 경우 100 가구가 특별공급 대상이 됩니다 . 이 때 100 가구 중 3 자녀 이상 가구에 몇 채를 배분할지는 분양 승인권자인 지방자치단체와 관계부처의 협의를 통해 결정될 것으로 보입니다. 이 제도는 8 월 분양될 판교 중소형주택 (1 천 774 가구 ) 에도 적용됩니다.

하지만 판교의 경우 입지적 요건으로 철거주택 소유자, 국가유공자 등의 경쟁률 역시 높을 것으로 보여집니다. 따라서 특별분양대상 177 가구 중 20~40 가구 정도만 혜택을 볼 전망입니다.

▶ 시행 시기와 앞으로의 전망
오랫동안 큰 변화가 없이 유지되어 온 제도인 만큼 청약제도 개선안은 단계적으로 시행될 예정입니다. 3 자녀 이상 가구의 특별분양대상 포함은 상반기 중 주택공급규칙이 개정되는 대로 실시됩니다.

하지만 가점제 방식은 현재 통장 가입자가 700 만 명에 달하고 , 통장별 가입자의 이해관계가 얽혀 있는 만큼 충분한 의견수렴 절차를 거쳐 내년 이후에나 시행될 가능성이 큽니다.

무주택자에 대한 공공택지 내 중소형 주택의 전량 공급방안은 마지막 단계로 2008 년 이후 쯤 시행될 예정입니다. 이런 점을 종합해 볼 때 앞으로 무주택자는 싼값에 주택을 살 수 있는 기회가 더 넓어질 것으로 보입니다.

하지만 지금 작은 집에서 큰 집으로 이사하려는 층과 신혼부부 청약가입자 등은 상대적으로 불이익을 입게 될 전망입니다. 이에 따라 많은 전문가들은 무주택자 우선 정책 자체는 바람직하지만 집을 넓혀 가려는 소형주택 소유자들의 기회를 박탈하는 결과를 우려하고 있습니다.

▶ 청약 부금, 예금은 통합 / 저축은 유지
청약제도가 바뀌게 되면 청약저축, 부금, 예금 등으로 구분되어 있는 청약통장 개편도 이루어 질 것으로 보입니다.

청약저축은 현행대로 두고 부금과 예금은 하나로 합쳐질 전망입니다.

청약제도가 바뀐다는 뉴스를 보면서 청약통장 가입자들은 자신의 통장에 어떤 변화가 올지 혼선을 빚고 있습니다.

현재 발표된 정부의 청약제도 개편 골자는 저축, 부금, 예금 등 세가지로 되어 있는 청약통장을 두 가지로 단순화하고, 무주택자와 저소득자에게 청약우선권을 주는 내용입니다.

특히 인기 지역 민영주택 당첨자를 뽑는 과정에서도 채권입찰금액이 같을 경우 가구주의 연령, 주택 유무, 부양 가족 수, 무주택 기간 등을 고려해 당첨기준을 구체화하는 ‘ 가점제 ' 가 적용될 것으로 보여 통장 가입자들은 기존의 전략을 다시 짜야 할 것으로 보입니다.

▶ 청약부금 가입자는 청약제도가 바뀌기 전에 사용하는 게 유리
청약통장은 크게 전용면적 25.7 평 이하 공공임대 및 분양아파트를 신청하는 청약저축과 전용면적 25.7 평 이상 민간분양 및 임대아파트를 신청하는 통장으로 구별할 수 있습니다.

청약저축의 경우 크게 달라지는 내용이 없습니다 . 기존처럼 불입금액 , 예치기간 , 무주택 기간 등에 따라 공공분양 및 임대아파트를 신청할 수 있습니다.

하지만 민영주택을 신청하는 부금과 예금 가입자는 이해득실을 잘 따져 봐야 합니다 . 앞으로는 부금과 예금이 하나로 합쳐지는데 예금 하나로 통합되는 방식이 될 가능성이 높습니다.

예금 가입자의 경우 예치금에 따라 신청할 수 있는 평형이 지금과 비슷할 것으로 보이는데 , 부금 가입자의 경우 예금으로 통합되면서 이전보다 혜택이 줄어들 것으로 예상됩니다.

현재는 전용면적 25.7 평 이하 민간분양분과 전용면적 18~25.7 평 민간건설 중형 국민주택은 청약저축 가입자에게 신청자격이 주어질 가능성이 있습니다.

결국 전용면적 25.7 평 이하에 청약하는 부금 가입자 , 특히 자신 소유의 주택을 가진 ‘유주택 부금가입자' 가 가장 불리해지게 됩니다.

오는 2008 년부터 공공택지의 경우 무주택자에게 중소형 물량의 100% 를 우선 배정하게 돼 주택을 소유한 부금가입자들은 아예 청약기회조차 없어지는 게 아니냐는 우려까지 낳고 있습니다. 이에 따라 부금 가입자는 청약제도가 바뀌기 전까지 청약통장을 빨리 쓰는게 유리할 전망입니다.

▶ 유주택 예금 가입자 역시 불리
전용면적 30.8 평 이하 청약예금 가입자의 경우 더 신중하게 전략을 짜야 합니다. 이 평형대 가입자는 최근 ‘ 전용면적 25.7 평 초과 30.8 평 이하' 의 공급물량이 거의 없어 전용면적 25.7 평 이하에 청약하는 사례가 많았습니다.

따라서 자신이 주택을 소유하고 있거나 가점제에서 불리할 경우 금액을 증액해 평수를 늘리는 게 오히려 유리합니다. 다만 전용면적 30.8 평 초과의 경우 종전과 크게 달라진 점이 없습니다 .

채권입찰제에서 최고액을 써내더라도 경쟁이 붙으면 가점제가 적용돼 부양가족 수가 적거나 유주택자라면 크게 불리해 집니다. 또 앞으로 이 평형대 통장 가입자가 늘어날 것으로 예상되는 만큼 청약시기를 잘 잡는 것이 좋습니다.

부양가족 수나 나이, 무주택 기간 등 가점제에서 밀리는 젊은 층 역시 단기적으로 통장을 사용하는 것이 낫습니다.

▶ 무주택자는 유망지역에 청약하는 것이 유리
청약제도가 바뀌면 무주택자와 저축가입자는 더 느긋해질 수 있습니다.

중소형 청약 예금, 부금에 가입한 무주택자 중 만 35~40 세 이상 5~10 년 이상 무주택의 우선 공급조건을 갖추고 있다면 청약을 서두를 필요가 전혀 없습니다 .

다음달 분양되는 판교 등 인기지역을 공략해 보고 급하지 않다면 변경 이후까지 느긋하게 선별 청약하면 됩니다 .

원래 무주택자만 가입할 수 있는 청약저축은 청약기회와 물량이 더 늘어나기 때문에 훨씬 더 유리해집니다 . 청약제도 변경 이후에는 무주택 기간을 늘리는 등 가산점이 많이 붙는 자격이 될 때까지 종자돈 마련에 집중하는 것이 좋습니다 . 또한 장기 무주택자들은 갈수록 당첨확률이 높아지므로 유망단지에 집중하는 전략이 유리할 것입니다 .

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